¿Cómo se vende un proindiviso?

¿Qué es un proindiviso de una vivienda?

Un proindiviso de una vivienda es una situación jurídica que se da cuando la propiedad de una vivienda pertenece a varias personas en común, sin que existan partes diferenciadas a cada uno de los propietarios. Por ejemplo, existe proindiviso de una vivienda cuando varios herederos reciben una vivienda en herencia y no la dividen.

¿Qué derechos y obligaciones tienen los copropietarios de un proindiviso de una vivienda?

Los copropietarios de un proindiviso de una vivienda tienen derechos y obligaciones con respecto a la vivienda común, como:

• El derecho al uso, disfrute, conservación y administración de la vivienda común, siempre que no perjudiquen el interés de la comunidad ni impidan a los demás copropietarios usarla según su derecho.
• El derecho a defender en juicio la vivienda común frente a terceros.
• El derecho a pedir la división de la vivienda común cuando lo estimen conveniente.
• El derecho a disponer libremente de su cuota o porción ideal de la vivienda común, salvo que se trate de derechos personales o intransferibles. No obstante, los demás copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto en caso de venta a un tercero.
• La obligación de contribuir a los gastos necesarios para la conservación y mejora de la vivienda común, según su cuota o porción ideal.
• La obligación de respetar el destino de la vivienda común y no realizar actos que la deterioren o la hagan inservible para su uso.
• La obligación de comunicar a los demás copropietarios cualquier acto de disposición o gravamen que afecte a la vivienda común.

¿Cómo se puede vender un proindiviso de una vivienda?

Se puede vender un proindiviso de una vivienda de varias formas, según el acuerdo entre los copropietarios y las características de la vivienda. Algunas de las formas más habituales son:

• La venta conjunta: consiste en que todos los copropietarios venden la vivienda común a un mismo comprador, previo acuerdo sobre el precio y las condiciones. Es la forma más sencilla y rápida de vender un proindiviso de una vivienda, siempre que haya consenso entre los copropietarios.
• La venta individual: consiste en que cada copropietario vende su cuota o porción ideal de la vivienda común a un comprador distinto, sin necesidad del consentimiento de los demás copropietarios. Sin embargo, esta forma puede generar problemas si el comprador no acepta ser parte del proindiviso o si los demás copropietarios ejercen su derecho de tanteo y retracto.
• La extinción del proindiviso: consiste en que los copropietarios acuerdan dividir la vivienda común en partes iguales o proporcionales a sus cuotas, y cada uno se queda con una parte exclusiva. Esta forma requiere que la vivienda común sea divisible material y jurídicamente, sin que se altere su valor ni su función. Si no es posible la división, se puede acordar la adjudicación de la vivienda común a uno solo de los copropietarios, previa compensación económica al resto, o la venta de la misma y el reparto del precio entre todos.

¿Qué impuestos hay que pagar al vender un proindiviso de una vivienda?

Al vender un proindiviso de una vivienda hay que pagar los mismos impuestos que al vender cualquier otro tipo de propiedad inmobiliaria, según la condición del vendedor y del comprador. Algunos de los impuestos más habituales son:

• El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): es un impuesto que grava las transmisiones onerosas (por precio) de bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos. Lo paga el comprador y se aplica sobre el valor real de la vivienda transmitida. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 6% y el 11%.
• El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): es un impuesto que grava las entregas de bienes y prestaciones de servicios. Lo paga el comprador y se aplica sobre el precio de venta. El tipo impositivo general es del 21%, pero puede reducirse al 10% o al 4% en algunos casos, como la venta de viviendas de protección oficial o de viviendas de nueva construcción.
• El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal: es un impuesto que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmiten por cualquier título (venta, herencia, donación, etc.). Lo paga el vendedor y se aplica sobre el valor catastral del terreno y el número de años transcurridos desde la adquisición. El tipo impositivo varía según el municipio, pero suele oscilar entre el 3% y el 30%.
• El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): es un impuesto que grava la renta obtenida por las personas físicas. Lo paga el vendedor y se aplica sobre la ganancia o pérdida patrimonial que se produce al vender la vivienda común. La ganancia o pérdida patrimonial se calcula restando al precio de venta el precio de adquisición, actualizado según el coeficiente de inflación. El tipo impositivo varía según la base liquidable del vendedor, pero suele oscilar entre el 19% y el 23%.